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西安市的租赁市场有哪些变化?

2020年11月03日 18:18

近年来,受国家支持力度加大、利好政策出台的影响,我国住房租赁行业得到较快发展,但租赁乱象不断,众多长租机构先后“爆雷”,资本推高租金价格,无数租客被骗……引起了相关部门的重视,今年以来,全国多地陆续发布“住房租赁市场风险提示”,出台相关新规,要求对租赁资金实施监管。

那么,住房租赁行业规范政策密集出台后,西安市的租赁市场有哪些变化?今后市场将如何发展?对此,记者进行了走访和调查。

政策频出 意在加强住房租赁市场管理

8月20日,西安市住建局发布了《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》。意见要求,“托管式”租赁企业在开展业务前需与本市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》,并由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。

9月11日,西安市政府发布《西安市规范住房租赁市场管理办法》,明确提出建立住房租赁资金监管制度,要求住房租赁企业将租金押金纳入监管账户。新规实施后,住房租赁交易实行合同网签备案,同时,建立住房租赁资金监管制度。

10月21日,西安市住建局向社会发出风险提示,提醒有租房需求以及出租意向的市民,加强住房租赁风险防范,避免权益受损。在这份风险提示中,记者注意到,市住建局对于租住双方如何谨防租金“陷阱”,如何选择租金支付周期、支付方式,防范“租金贷”等方面进行了提示和说明。

“一系列新政的出台,将成为住房租赁市场监管的一个重要转折点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,当前是长租公寓市场波动较大的阶段,监管部门的这些动作,对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极作用。

政策保障 租住双方愿意选择信誉度高的中介

在西安工作的杨女士谈及自己近些年来的找房之路深感疲惫,“手机上安装了各种租房App,然而信息鱼龙混杂,难辨真假。明明显示有房,现场一看才发现房子已在两个月前租出去了;中介领着去看的房源又不符合自己的需求。”她说,从大学毕业到现在这四年租房日子里,城中村、老旧小区、商品房小区都住过,“黑中介”“二房东”,租赁合同未网签备案,房东随意涨价,擅自终止租赁或者不及时退还押金的事情,她和身边的伙伴们都经历过。

在杨女士看来,找到一个房租价格适中、生活便利、安全有保证的房子很不容易。对于西安相继出台的住房租赁新政,她说,房屋中介机构的行为得到规范,资金流向将被监管,不用担心被“二房东”“黑中介”骗了。

记者采访了多位租房族,对于建立住房租赁资金监管制度、合同网签备案等规范住房租赁市场管理的新办法,大家都十分认可。和杨女士一样有多年租房经历的陈先生说,租客通过西安市住房租赁交易服务平台就可以看到中介机构是否在租赁平台上进行了申报,以及是否进行了住房租赁资金监管,对于租客而言,支付相应数额的中介服务费,选择操作规范、市场信誉度高的住房租赁企业的中介服务,既能放心租房,也能在租住过程中有尊严。

对于房东而言,住房租赁市场有了规范化管理,也不用担心遇到租金收不到、房子又要不回来的尴尬问题。市民侯女士说,家里一套两居室的老房子,一直对外出租。谈及多年的租房经验,她说,房东租房时比较喜欢长租的房客,这样房子能减少空档期,保证租金收益,同时长租的房客也能更爱惜房子,并且房东与房客相处时间长了,沟通起来比较容易。也是因此,近年来越来越多的机构做起了房屋长租生意,可是长租机构频频“跑路”的新闻,让房东和房客蒙受损失。现在有了相应的监管政策,把房屋出租的事交由住房租赁中介机构代办,这样房屋及资金的安全也更有保障了。

中介机构 不断拓展更规范的居间服务

随着住房逐渐回归其居住属性,人们的观念和预期也正在发生转变。这些改变不仅体现在承租方,也体现在中介市场。

目前,全市正在大力推进老旧小区改造和棚改项目,通过综合整治,很多出租房配套设施及居住环境都大有改善。在此情况下,一些租房族担心西安提供给低收入工薪阶层及刚踏出校门毕业生的低租金房源越来越少。业内人士认为,目前政府正在增加公租房供应,为租房者提供配套健全、价格低廉、可供稳定出租的保障性房源,房屋租赁中的中低价供需矛盾不会长期存在。

据58同城、安居客近日发布的《2020年三季度楼市总结》报告显示,今年前三季度,受春节假期及新冠肺炎疫情双重影响,1月至2月租房市场需求下降明显。三季度,19个重点城市租房访问热度同比去年微涨0.3%。一家连锁房屋中介公司的负责人表示当前我国住房租赁市场总规模已达1.5万亿元,住房租赁也成为中介服务机构增加业绩的一个主要业务。

记者走访了多家房屋中介机构后发现,大部分中介机构的房屋租赁流程较以往规范了不少,在西安住房租赁交易服务平台有登记、已开展住房租赁资金监管都是招揽生意的必要条件。

在城东一家连锁房屋中介门店中,当记者以租客咨询租金安全如何保障时,一位工作人员表示,租客在通过租赁服务平台进行租赁合同网签备案时,会弹出提示框“是否接受租赁资金监管”,可根据提示内容勾选,凡接受资金监管的,可根据租赁网签备案合同中显示的监管信息,到指定的监管银行网点或根据监管银行提供的缴存方式按时足额缴纳。这笔资金到达企业与银行签订协议设立的住房租赁交易资金监管专用账户后,由住房租赁行业管理部门对专用账户日常收支情况进行监督,监管银行对租赁交易资金进行日常监督,每一笔收支都需走相关流程,不得随意支取。

这位工作人员坦言,以往租客担心房东收钱了提前收房或是找各种理由克扣押金,房东则担心租客租房不是为了自住而是当了“二房东”,作为中介机构对于租住双方的行为无法控制,双方产生纠纷时,中介机构无力解决,甚至还被指责“收钱不办事”。现在整个房屋租赁交易过程更加透明,责任也更加明晰,租户、房东以及中介机构的权益也更有保障。但目前市场上仍有个别不规范、信誉度不高的房屋租赁中介机构存在,也有个别房产经纪违背职业操守的情况存在,市民在选择住房租赁中介机构时仍需谨慎。

业内人士 行业更需要全方位市场体系建设

频频出现的“甲醛房”等事件暴露了住房租赁的安全性,不断“爆雷”的长租公寓也暴露了监管的不足,因此政府相关部门对于住房租赁这个行业和市场越来越重视,相继出台的管理办法对于改变当下混乱的住房租赁市场起到积极的作用。但有业内人士认为:这远远不够,“居者有其所”是民生之本,不仅要靠法律去规范市场行为,更需要全方位的市场体系建设。

采访中,一位多年从事房产租赁相关行业的人士表示,住房租赁交易过程中,首先要保证各方主体,尤其是租户权益。从根本上说,住房租赁是为了解决住房问题,保证“居者有其屋”的权利。

其次是鼓励机构出租人的发展,发挥政府和机构在租房供给方面的重要作用。早在2016年,国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,《意见》指出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。意见提出,支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

此外,要加强财税和金融支持力度,制定相关领域的财税金融政策,才能避免出现租赁企业通过“租金贷”等方式盈利侵害租住双方利益的情况发生,也能利于良性的市场发展机制的形成。最后,要探索建立住房租赁主体信用体系。如出租人信用、租户信用、机构信用(如中介机构信用)等信用体系的建设,将其纳入整个信用社会体系的建设之中。

西安报业全媒体记者 龚伟芳

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2020年07月23日 10:13

依法让知识产权得到最大化保护

新近发布的《中国法院知识产权司法保护状况(2019年)》白皮书显示,2019年,全国法院新收各类知识产权案件481793件,审结475853件,同比上升44.16%和48.87%。案件数量急剧增加,收、结案数量均创历史新高。日益增多的知识产权案件,既是当事人通过司法途径解决知识产权纠纷需求的直接表现,也是社会各界认可司法保护知识产权主导作用的一种体现。那么,保护知识产权,可以通过哪些司法手段让权利价值充分体现?如何依法让权利人的权益得到最大化保护?惩罚性赔偿让侵权者“痛”在UC浏览器诉搜狗输入法流量劫持案中,北京海淀区法院适用裁量性赔偿计算方式确定2000余万元的赔偿金额;在广东蓝带集团北京蓝宝酒业公司与河南红火公司等侵害商标权案中,内蒙古自治区高级法院将赔偿数额由5万元提高到100万元,加大了对侵权源头的惩治力度。去年以来,我国对知识产权的司法保护力度持续加大,尤其是惩罚性赔偿制度的运用在各地多有探索实践。目前,商标法和反不正当竞争法虽已确立了惩罚性赔偿制度,但相关规定较为原则,在法律适用上自由裁量的空间较大,具体的适用方法也是目前知识产权审判领域广受关注的问题之一。4月21日,北京市高级人民法院对外发布《关于侵害知识产权及不正当竞争案件确定损害赔偿的指导意见及法定赔偿的裁判标准》。意见确定损害赔偿坚持知识产权市场价值导向,遵循填平原则,体现补偿为主、惩罚为辅的侵权损害司法认定机制;提出合理分配举证责任,充分适用优势证据原则确定赔偿数额,并明确在侵害知识产权及不正当竞争案件中均可适用举证妨碍规则。北京高院发布的意见将推动建立体现知识产权价值的侵权损害赔偿制度,着力破解举证难、赔偿低的难题。根据规定,权利人的实际损失、侵权人的获利、许可使用费及法定赔偿四种基本赔偿计算方法虽在适用上存在先后顺序,但当事人可以自行选择一种或多种赔偿计算方法。专家认为,对法定赔偿标准的确立,将在很大程度上降低法定赔偿自由裁量权的随意性,使适用法定赔偿确定的赔偿数额更加有据可寻。同时,司法机关也要规范地适用惩罚性赔偿制度,既要让严重侵权者付出沉重的侵权代价,大力遏制恶意侵权,也要防止惩罚性赔偿制度的泛化。在北京高级人民法院民三庭副庭长谢甄珂看来,法官应正确运用逻辑推理和日常生活经验,提高证据审核能力,妥善把握民事诉讼中优势证据标准,科学合理确定损害赔偿数额。技术调查官帮权利人“举证”“举证难”是知识产权损害赔偿数额确定难的成因之一。受知识产权特有的无形性及其价值的个性化等因素影响,当事人想要精准计算损失或侵权人的获利,如果没有技术专业的分析和市场价值判断,就不是一件容易的事。自2019年5月1日起施行的《最高人民法院关于技术调查官参与知识产权案件诉讼活动的若干规定》进一步完善了诉讼证据规则,有效解决权利人举证难问题。根据规定,人民法院审理专利、植物新品种、集成电路布图设计、技术秘密、计算机软件、垄断等专业技术性较强的知识产权案件时,可以指派技术调查官参与诉讼活动。据了解,最高法专门组建了全国法院技术调查官、技术咨询专家库,建立全国法院技术调查资源共享机制,发布《技术调查官工作手册(2019)》,为全国法院查明技术事实提供工作指引和范式。各级法院进一步明确各类人员参与技术事实调查的方式,充分运用技术调查的各种力量资源,构建了有机协调的技术事实查明机制。江苏省高级人民法院与江苏省生物医药功能材料协同创新中心签订关于知识产权技术事实调查协作的框架协议,发挥技术专家的积极作用。上海知识产权法院5年来,技术调查官共出庭461次,出具技术审查意见书和咨询意见书102份,完成技术咨询、参加证据保全、现场勘验等1064件次;专家提供咨询96次;专家陪审员参与审理案件224件;委托技术鉴定案件49件。技术调查官、专家库的引入,充分发挥了专家的专业支持作用,大大提升了法官查明技术事实的准确性,同时也让当事人在举证维权中更显底气,更有力度。在审理高通股份有限公司与苹果电脑贸易(上海)有限公司、苹果电子产品商贸(北京)有限公司、苹果贸易(上海)有限公司等侵害发明专利权纠纷三案中,广州知识产权法院安排技术调查官全程参与技术调查工作,双方当事人也申请了技术辅助人员参与诉讼。经过开庭审理,合议庭在事实基本清楚、技术问题清晰、法律关系明确的情况下积极组织双方调解,并得到双方当事人的积极配合,对促成高通公司与苹果公司达成全球性和解发挥了积极的作用。高通公司最终申请撤回起诉并获准许。2019年是最高法知识产权法庭运行的开局之年。该法庭作为统一审理全国范围内技术类知识产权上诉案件的专门机构,优化案件审判机制,推进多元化技术事实查明机制发展。法庭统筹全国法院技术调查资源,包括360余名技术调查官,覆盖30多个技术领域。此外,《最高人民法院关于审查知识产权纠纷行为保全案件适用法律若干问题的规定》自2019年1月1日起施行以来,使权利人的合法权益得到更加及时的救济临时保全。让恶意抢注商标者付出代价日前,腾讯公司为维护其“王者荣耀”的商标权益,将国家知识产权局告上法庭,请求法院撤销其裁定,并判令被告重新作出裁定。原因为何?记者从北京知识产权法院了解到,该院3月17日开庭审理了涉及“王者荣耀”的商标权无效宣告请求行政纠纷案。作为本案第三人参加诉讼,问渠成裕酒业有限公司注册了多个包含“王者荣耀”字样的商标,进而引起腾讯公司维权。商标恶意抢注现象由来已久,有人就将此作为牟利手段,以此为生。近年来,各地法院依法遏制商标注册恶意申请,积极划清商业标志的界限;对恶意取得的知识产权依法不予保护,倒逼知识产权授权质量的提升。4月21日对外公布的《最高人民法院关于全面加强知识产权司法保护的意见》,进一步强化了对恶意抢注商标的惩治力度。“非正常申请”现象是专利、商标代理行业整治的“顽疾”。厦门大学法学院教授林秀芹指出,商标恶意注册的特点体现在行为人的主客观方面,主观上为明知或故意,违反诚实信用原则和缺乏真实使用意图;客观上主要表现为抢注知名商标,攀附他人商标商誉;为牟取不正当利益囤积商标,占用公共资源;侵犯他人在先权利,如对“李文亮”等医生名字进行恶意注册等。据最高人民法院知识产权审判庭副庭长林广海介绍,近年来,法院通过案件裁判、司法政策、价值引领、案例指导、共建共治等举措,形成了一套组合拳,全面严格惩治恶意抢注商标,让恶意抢注商标的当事人输了官司又赔钱,谁违法谁就必须付出代价,坚持“商标是为了使用,不是为了炒卖”的价值导向,对恶意抢注商标,转让牟利的,依法不予保护,从恶意申请到恶意转让,进行全链条治理,让恶意抢注无利可图。对于如何规避恶意注册,北京京师律师事务所律师魏剑啸建议,首先要打消抢注商标然后高价转让谋利的念头,应该为了生产经营需要才去注册商标,没有必要且应禁止囤积商标。其次,商标申请之前,应该利用大数据等多种方式进行检索分析,研判拟申请的商标是否是他人已经在先使用且具备一定影响的商标等。经营者要增强自主品牌经营意识,依靠投机取巧难以建立起品牌的忠诚度、信任度、追随度,更无法在市场竞争中长久立足。

2020年04月26日 11:20

联盟功能更新,站长内测效果显著

由租客网赞助开发的这个资讯和网址收录类网站管理系统,经过更新并对服务器更新后上线,功能明显增加,关键词收录和网站排名明显提升,同时做到MIP自适应,系统自动对百度进行推送,实现百度实时收录。目前已经成功上线近500个主站,开通城市站点近1万个,服务器性能稳定,系统相对稳定。该系统在不断更新进化,真正实现零技术建站,零成本维护自己的站点(服务器费用由租客网赞助,名额有限)。希望能与站长们共同成长,见证奇迹。

2020年04月19日 12:42